上个星期遇到一对年轻夫妇的案例很具有代表性，本期文章我们根据这个案例做一个分析。
6年前田先生大学毕业后在悉尼Randwick买了一套2房2卫的公寓作为婚房，当时贷款额度为30万澳币，如今家里第二个宝宝即将降生，所以这对夫妇虑换一套大房子。
前些日子他们看上一套170万澳币左右的别墅，由于小两口没有什么存款，他们计划先把旧物业卖掉来支付新房首付，但是又担心卖掉旧房之后寻找新房需要一段时间，他们的收入又不能同时负担两套房屋的贷款，所以我建议他们选择做过桥贷款（Bridge Loan）。
过桥贷款（Bridge Loan）就像它的名字一样是一种短期过渡型贷款，这种贷款主要针对的客户群就是小房换大房，旧房换新房这类的客户，这些客户可以通过“过桥贷款”将新房买下，然后在一段期间内卖掉自己的旧房子。
以田先生的案子为例进行操作，把旧房子抵押给银行，做一个“过桥贷款” 。这个贷款的数额一般是即将要购买新房的首付款加上印花税（340K+印花税）。然后再做一个新房子的贷款136万（170*80%），这样就可以先把新房子买下。当旧房子卖掉时（115万卖出），就可还掉原来的30万贷款和“过桥贷款”。
Bridge Loan 的优势
1.客户可以直接购买看中的物业，同时又获得一些时间去销售现有物业。
2.避免购买新物业时频繁搬家。
3.过桥贷款产生的利息可以累加到你的贷款上，可在物业卖出时一并还掉。
4.银行根据新购物业去计算客户还款能力
Bridge Loan 的劣势
1.贷款成本略有上升。
2.旧房的Equity (净资产）至少要有50%。
3.过桥贷款期限在1年之内，通常为期6个月。
4.如果不按时售出旧物业利息成本会很高。
满足Bridge loan的一些基本条件
- 旧房的Equity 比较充足，如果旧房的贷款和房价比率在80%左右，贷款很难拿到。
- 满足新房贷款额度的收入要求。
- 过桥贷款期限通常为6个月。
- 过桥贷款目的一定是买新房卖旧房。
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