昨日西太银行宣布对自住房浮动利率加息，应验了我一周多以前就固定利率选择和浮动利率加息的分析：
八月起，各大银行进行了一波固定利率优惠战，五花八门的定息产品，让人更加不知道如何选择才好。
大部分的人都只是凭自己的直觉，和贷款经纪人的简单推荐，来选择定息产品，但是，他们可能忽视了自身的财务状况与未来的财务规划，这才是选择的重要依据。
下面我将主要讨论各种定息类贷款类产品的选择方式，希望给大家提供一些参考依据。“如果我选择固定利率，那么固定多久比较好呢？”
利息固定多久，应该是贷款行业中最难回答的问题之一，因为这个有点像和银行做“对赌” 行为，所以也不会出现永远恒定的答案。
一般投资者只能想到依赖于外部市场因素（外因），如果预期未来长期加息，那么选择长时间的定息，自己就赚；反之则认为是赔了，所以本着多赚一点少赔一点的目的来做判断。
当然，这么想也没什么毛病，但是在业内人士看来，“定息”还有一种更高级的功能，就是对冲现金流风险。
并且，根据自住房和投资房的不同特性，操作起来也有不同的策略。
我们先来看看，如果是自住房贷款申请人，你应该怎么做？
对于自住房贷款申请人，选择固定利息时，一定要了解自己的几项指标：
1. 贷款额度多大？
2. 未来几年对冲账户的存款状态？
3. 对灵活度的需求有多高？
为什么要问这几个问题呢？因为利息一旦全部锁定，那么大部分银行对冲账户功能失效，提前还款或者转贷都有相应的罚款，产品的灵活度大大降低。
贷款额度25万-50万左右的申请人，如果选择浮动利息，银行基本不会给太多的折扣，折扣后的利息往往高于目前的固定利率，这种情况下可以考虑选择2年短期的固定利率，提前锁定低息成本。
如果未来有大笔资金入账，可以考虑预留一些浮动利息的比率。
要知道，自住房贷款客户一直是各大银行争夺的市场，转贷降息的机会也比较多，不适合锁定时间太长，比方说5年的定息产品就不太适合大多数自住房客户。
因为锁定利率的成本大大高于浮动利息成本，又丧失了灵活度，用太高的成本来对冲未来涨息的可能性，就好比用过高的保费去买保险一样。
那对于投资型房贷申请人来说，又该如何操作呢？
投资型房贷申请人在选择固定利息时，心态更应该像一个生意人，一定要牢牢的预估自己的“收入”与“成本”，以及这两项核心因素在未来的变化量，这里的“收入”是指租金和负扣税收入，“成本”就是指利息的支出。
所以，在当前的市场条件下，投资型贷款申请人更应该选择银行开出来的固定利率，主要原因就是提前锁定成本，这样，贷款利率在未来的一定时期内不会随市场的变化而变化，而贷款支出自己可以在未来预测到从而准确的算出自己的现金流。
对于轻型房产投资者并且在短期之内没有出售投资房意向的，我建议锁定2年定息，因为：
现在的浮动利息一定高过固定利率，先享受两年低息时期，等两年定息过后，再查看市场的利率进行调整；即时两年后利息高了上去，对于轻型投资者的压力并不是很大，因为投资房是由租客，政府（ATO负扣税），客户三方供养的。
对于多套投资组合型投资者，我建议考虑3年或者5年的定息产品：
因为对于持有多套物业投资者来说，规避系统型风险是第一要务，利率的任何变化将直接影响其资金承受能力。
在投资组合中，租金收益较高、并且未来打算长期持有的物业，可以选择3-5年定息产品，只要租金可以承担利息支出，那这套物业的风险与收益就绑定在一起相互对冲，未来利率的变化对现金流的影响较小。
但是对于租金回报率不好的物业，或者打算短期会卖出的物业，我的建议锁定2-3年。
理性的投资者与投机者本质是不同的，“定息”其目的是如何最小化风险，而不是通过选择定息来创收更大的利益。所以选择定息利率只是投资中的防守行为，最核心的目的也只是为了更好的控制风险和成本。
我见过一些拥有多套投资房的客人依然选择浮息产品，当然现在澳洲央行一直维持低利率，还款压力不是很大；但是投资风险一定必须要未雨绸缪，你的“租金”收入和“利息”支出都是“变量”，怎么可能不提前制定好适合自己的抗风险计划，来对冲未来任何一个变量发生变化所带来的风险呢？
最后我想强调一下，目前澳洲各大银行的降息，仍然是一个争抢市场份额的行为，降低的都只是固定利率，而短期固定利率和浮动利率折扣在8月29日之前还都是保持在了原来的水平，但并不能客观反映未来的市场走向，西太银行的突然就是一个市场信号。
所以，大家在选择固定利率的问题上，还需要客观理性，选择适合自己的产品才最重要！只有做好防守，才有更多进攻的可能性。
