住宅贷款也许是每个家庭最大的家庭财务支出，正确有效的债务管理是家庭财富积累的防守端，也是最重要的环节之一。在信贷这个行业里，我们把住宅贷款通过时间来划分成两个重要部分。一部分就是贷款之前要做的准备以及成功申请到贷款，另一部就是房屋成交之后的有效的个人债务管理。
每当各大银行促销时期，收到的贷款咨95%都是有关于前期申请的各项内容。本以为银行连续降息和政策变更会有很多人关注自己的已有贷款，然而事实上很少有人关注贷款成交后的内容。
我用三个时间节点来讨论一下作为贷款人，在贷款成交以后究竟有哪些重要的事情需要去关注。
1、贷款还款一个月节点
房屋一旦成交也就意味着贷款已经开始生效，那么置业者的债务管理就在这个时候开始。
当贷款成交一个月后，我们首先要检查一下自己的对冲账户是否关联，利率以及扣款额度是否正确，成交时扣除费用是否准确。
因为以上提及的问题最容易发生在物业刚刚成交的时候，如果置业者不注意里面的细节，有些时候损失还是很大的。
2 贷款还款一年节点
首先，我们需要再次确认一下自己贷款的属性。
例如：自身贷款的定息利率是多少，浮动利率是多少，当初申请的是蜜月期产品，还是Package产品，折扣幅度大约是多少；然后对比一下市场上的最新利率，比较一下他们之间的差别，以及更换新产的成本。
然后，根据自己实际的还款压力情况，看看是否调整自己的贷款产品，例如：浮动利息转为固定利息还是继续保持浮动状态，还是只还利息转为本息同还。
3 贷款还款2-3年节点
这一阶段对于贷款人是最重要的也是最容易被忽视时间节点。
95%的蜜月期以及定息产品在这个阶段纷纷到期，一旦这些优惠产品到期，那么对于借款人来说，你的利率100%高于同期同类产品。
这个时期你最应该做的事情：
第一 ，尝试联系自己贷款银行争取最新利率折扣，通常情况本银行为了留住客户他们都会给出相应的折扣；
第二，观察其他银行最新促销产品，因为你对于其他银行是属于新客户，是他们争夺的对象；
第三 ，提前半年咨询贷款经纪人或者Banker，详细的评估自己的借贷能力，为今后也许发生的转贷做准备。
除此之外，在这个节点上要关注自己物业的价值，通过估价可以知道自身“隐藏”的存款状态，从而对于未来换房或者继续投资有清晰的规划。
如何给贷款做“体检”
我希望贷款人经常问自己三个问题：
1我现在的收入可以向银行贷多少款？
2我现在的房贷利率和主流银行的最新利率差距有多大？
3 我是否了解一至两家银行的申请条件？
那么，我为什么要问这三个问题？
因为在后贷款时期，这三个问题的答案，是作为贷款人必须掌握的基本知识。
贷款“健康检查”往往被忽视，主要原因就是不少华人借款人：没有养成良好的财务习惯。想当然的，觉得银行之间利率差别不是很大。认为产品属性也差不多，没有必要花时间。天天忙于上班或做生意。也很少能抽出时间和自己的Banker或贷款经纪人沟通。
以上这些固有思维和“坏习惯”，可能让我们每年损失几千甚至过万。
作为贷款人，检查自身的贷款就好比给爱车做保养一样，每年都需要抽出一些时间去仔细的查一查。毕竟贷款利息支出的都是真金白银，省下的钱都是赚。
举两个例子：
案例一：
在2016年李小姐从某银行贷款90万，当时她选择的是3.99%
三年蜜月期产品，2019年蜜月期结束之后，折扣幅度回归正常值，浮动利息涨到将近5%左右。
如果李小姐没有做贷款的健康“检查” ，那么每年多付的利息至少在1.5%左右，也就是多付13500澳币／每年。
案例二：
王小姐投资房贷款60万，两年前选择只还利息两年固定产品，3.95%的利率，每月还款额度为1975澳币。
如今两年定息结束，银行跳转到浮动利息4.6%，28年贷款期限，每月连本带息还款额度达3179澳币。
那么，王小姐下来每月还贷增幅为3179-1975=1204澳币，上涨近60%。
新利率下全年她还款现金流支出要比去年增加近15000澳元，注意，这可是用税后收入还的款。
根据投行摩根史坦利数据显示，今年约有65万贷款人，将近2300亿澳元贷款将面临只还利息到期的压力，很多人将无法忍受高额的还款数字。加上各银行一直在收紧房贷政策，说简单了，就是原来你能贷100万的收入，如今也许只能贷到80万，而且审查的流程越来越细。
所以，做为贷款人的必修课，一年一次的贷款健康检查是非常有必要且不容忽视的，否则你就是银行待割的那拨儿“韭菜”。
那么，贷款健康检查需要涵盖哪些内容呢？
1 清楚自己目前的贷款利率情况，以及利率支出总额。
2 了解本银行的最新利率，看是否存在能在本银行降低利率的可能。
3 查看自己银行贷款属性,查看定息的截止日期或蜜月期过后的利率状态。
4 自己房价水平，大约存在多少Equity可以增贷。
5 了解一两家其他银行的申请条件和细节要求。
6 对比几家主流银行的利率促销状态。
7 询问专业人士，看看以目前自身的情况最大贷款额度多少。
8 拥有多套物业贷款投资人，则要查看贷款结构是否合理。
通过多年的案例总结，贷款申请人在申请贷款之后1-2年的利率往往就不占优势了。
虽然利率在整个贷款环节中并不是全部考量指标，但作为借款人，如果不主动去Review自己的财务状况，就可能错过了很多机会。
转贷的时机选择
“房贷支出”是我们个人财务管理中时间最久，数额巨大的一项支出，管理好支出这一项和管理好赚钱的事情同样重要。
所以在持续的低息的环境下，越来越多的借款人开始考虑“转贷”。
在我谈时机之前，我们好好的了解一下“转贷”性质。 转贷最主要的目的就三点：1.降息 2.降还款现金流 3.套现投资。
这个顺序也是我认为贷款申请人应该考虑的重要顺序。看似简简单单的转贷，有些客户目的错了，走进一些误区，甚至承受着巨大的经济损失。
首先我说说这三点为什么有重要顺序？
第一点：降息
如果你选择即将要做转贷申请，就我个人而言一定先把降息作为首要考虑的因素，尤其是在央行接连调整利息的情况下，申请人在转贷过程中能得到的利益是最大化的。
第二点：降还款现金流
目前很多投资者的5年只还利息已经纷纷到期，转成25年本息同还，这样每月的还款将上升近40%。
举个例子；50万澳币的贷款只还利息时借款人每月还1500澳币左右，如果本息同还到期之后25年本息同还每月将达到2500澳币左右。
第三点：套现投资
从去年开始澳洲各大城市的清空率以及均价不断攀升，新一轮周期即将开始，在存款利率以及对冲利率回报较低的情况下，投资也许成为了不二选项。
我之所以把这项列入转贷目的的最后一位，就是因为无论何时投资都是存在风险的，很多技术因素，一旦控制不好，将对家庭财务产生很大的影响。
再有，影响转贷成功最核心的两个要素就是“借款能力”和“房屋估价“ 这两个因素同时也左右每个人的贷款时机。
借款能力
如果在几年前可以借到100万贷款的申请人，同样的收入如今基本也只能借到70几万的贷款甚至更低，主要受Household Expenditure Method (家庭花费支出）和贷款压力计算器调整的银行。
例如：投资物业持有成本花费，电话费网费，保险费，油费，娱乐花销，衣服购买，保健品，交通费，子女教育等等。
这一条依然是2020年银行重点审查的指标，所以有转贷需求的朋友一定要先找专业人士规划清楚。
估价问题
估价是所有转贷申请不得不面对的流程，因为估价的数值决定银行可以借多少款给申请人。
在2019年的时候，估价公司给出转贷用途的房价是越来越保守。如果申请人想用自己的房子增贷套现，那么银行给出的估价平均比客户预计价格低很多。
换句话就是“降息”可以，套钱没门。
从今年开年这段时间来看还是延续这样的趋势。
综上所述，如果你的目的是降息或者降现金流，那么现在是非常难得机会，利率又好，银行又负担费用。
如果想套钱投资，也许还是要等等，等待估价普遍回升的时期，这样套钱的效果才好些。
