2018的澳洲公寓市场，“过剩”成了一个常常出现的词，而价格也出现了一些波动。投资者们在对公寓“敬而远之”的同时，“土地别墅”又开始成为了住宅市场上的热点。
与公寓或者一二手别墅的购买相比，土地别墅由于参与机构多，贷款的程序步骤尤其复杂，整个流程费时耗力，一点点的疏忽都可能对客户造成不小的损失。
今天，我选了一个真实案例，来详细地解释一下“土地别墅”的成交过程。
首先简单介绍一下“土地别墅”的大致概念：
随着人口的增加，城市化生活的兴起，居民的居住面积开始趋近小型化，与此对应的是土地资源越来越显得格外珍贵，尤其是全新的别墅群，一旦开发商找到这样的土地，他们会找到相应合适的建筑商一起完成这个项目。
开发商拟定土地合同，建筑商拟定建筑合同。当开发商销售向买家推荐此类物业的时候，尽管买家到实地只能看到一块空地，但两份合同均已准备好，包括户型图，室内用材，建筑面积这些细节也可以提前知晓。这样一来，买家只要选好土地和户型，即可当场签署两份合同。
对于买家来说，这种方式的好处很明显：
1、省去很多建房的繁琐环节
买家不用再自己去找建筑商，不用找政府批建，盖房需要的所有手续和风险都由开发商来办理和承担。最重要的一点是盖出来的房子是全新别墅。
2、首付金额比例小
通常签合同的时候土地缴纳合同价的10%，建筑缴纳合同价的5%即可交换合同。土地先成交，之后的一到三个月左右开始动工。开建之后根据工期分期付款。建筑大约历经8-12个月完成，待买家验房之后方可成交。
3、节省印花税
根据政策，土地别墅项目只需要按照土地的合同价来缴纳土地部分的印花税，而建筑部分完全不需要缴纳印花税，这样相对于普通楼花或二手房相当于免掉近一半的印花税，如果买家符合首次置业标准，还有相应的政府补助（详情请咨询律师）。
但是，之所以说土地别墅在贷款方面比较复杂耗时，原因就是如前文所说，整个过程分为土地和建筑两个合同，所以贷款也必须分为两个合同来申请。
土地贷款申请就和普通楼花一样，按照买家实际情况，银行判断借款比例。买家在得知土地估价以后，准备其另外的首付，做好贷款就可以成交。
建筑贷款部分是按工期分批付款的。在建筑合同里，有一页是至关重要的，叫做Progress Payments，它限定了整个建筑分为几个部分，每个部分造价是多少，例如下图。
贷款申请获批以后就可以确定在银行能借到多少钱（根据估价，买家身份等条件），那么剩余的款项也就需要买家来准备。当银行看到买家交齐自己该交的部分即开始放款。
利息也是按照银行开始放款后每放一笔的额度来扣相应的利息，所以利息一开始很少，直到全部完工才是全额的利息（建筑贷款利息通常略高于普通房贷，直到房屋建好土地贷款建筑贷款合成一个住宅贷款）。
我们来看一个案例：
李小姐2017年6月份签了一套House and Land Package，其中土地价格60万澳元，那么土地成交时银行借给她80%，也就是48万澳元，自己首付12万澳元，其余部分从土地成交日起按银行利率分期还款。李小姐的土地已于2018年1月底成交。
另一方面，房屋建筑合同价格为50万澳币，银行估价也是50万澳币，按80%的比例借款给李小姐，即40万澳币，整个建筑合同的付款情况如下：
建筑价格$ 500,000 – 银行借款$ 400,000 = $ 100,000，这是李女士应付的总数。
按建筑合同来看的付款安排如下（点击看大图）：
从上表可见，第一款完全买家支付，第二笔款买家与银行各付一部分，然后从第三笔款开始完全由银行支付。
需要特别注意的是第二笔款的支付：
买家在收到建筑商发来的付款通知之后，要第一时间将自己该付的款付给建筑商，一般24-48小时到账，之后建筑商会出一张收据。
然后，买家要在一张银行发来的Progress Payment Instruction表格上填写正确信息并签字，连同建筑商出具的收据及付款通知一同发给贷款银行的相关部门，请他们放款。
银行收到买家的放款请求之后，需要24-48小时来进行审核并放款，之后再经过24-48小时的转账时间，建筑商才能收到全部第二部分的款项。
建筑商通常要求在一个限定的时间之内款项必须到账，否则将会对买家进行罚款，所以，这中间任一环节出现滞后，都有可能造成不利于买家的后果。
另外，不同银行对建筑合同的付款比率存在不同的规定，那么买家要么要求建筑商根据银行规定更改合同，要么在申请贷款时选则合适的银行。
土地建筑贷款虽然复杂，但是原理并不是很难，只是会对Banker或者贷款经济人的耐心，专业，以及沟通能力有更高的要求，只有具备这样的素质，他们才可以条理清晰的指导买家按照步骤进行，确保每笔款项都按时发放，避免损失。
