首先跟大家科普一下“负资产”的定义，在房地产领域中，如果房产的“卖价”等于或者低于“贷款额度”，那么这套房产对于投资人来说就是“负资产”。
“负资产”最早为世人所知是在2008年美国次贷危机的时期，如今十年过去了，澳洲的房地产市场上，也出现了“负资产”的身影。
记得我在年初四月份的时候，曾经写过一篇文章名为今年地产可能遭遇的“三大暗流”，即“只还利息”到期，信贷政策堵死转贷渠道，利息造成的投资房持有成本增加，这三个变化将对房产市场造成的破坏性影响。现在2018年已经到了年底，这三股暗流已经变成了什么样子？
这是一个月前的真实案例
自雇人士Fiona，2015年底在悉尼北部买了一套两房公寓，贷款72万，当时选择了3年固定利率并且只还利息的还款方式，每个月还款2580左右；
今年固定利率到期后，贷款条件变成了27年本息同还，并且按浮动利息涨至5.4%，每个月还款额跳升到了4300左右，一年仅还款支出就高达5万多澳币，然而租金收入才有3万多澳币，不算其他杂费，亏损每年达2万多澳币。
像Fiona这样的案例不占少数，房子基本都是在2015年之后买入，固定利息或者只还利息到期，目前现金流都处于红线状态。
其实在见我之前，Fiona已经向中介询问了卖房的方案。然而，中介开出的指导价格低于她心里的预期值太多，除去还掉银行贷款，能拿到手里的钱所剩无几，再算上之前购房时的印花税，Fiona这次的投资成绩有点惨不忍睹。
最后，在我的建议下，Fiona及时完成今年的报税程序，最终成功拿下转贷申请，她每个月的支出又回到了三年前的水平，算是暂时缓解了很大的压力。
而我的另一个客户David就没那么幸运了, 他也是2015年底时在上北区以275万购入的别墅，当时借款比例85%，总额高达230多万，今年本想转贷套出一部分现金，用来成交另一套楼花。可没料到银行估价只有240万左右，基本和原来贷款额度持平，根本没有任何Equity可动。
除了这两个案例，再观察市场上一些楼花的成交状况，几乎可以推断，在2015年中至2016年底进入市场的这批置业者身上，“负资产”现象已经开始出现。
在严厉的贷款限制下，银行为降低“负资产”风险，迫使投资人“只还利息”到期后转成“本息同还”，导致这一批投资人利息支出产生重大变化。不堪重负之下，投资人急于卖房，从而破坏了市场供需关系，引发了最近的房价波动。
最近两个月的拍卖清空率持续低迷，也是贷款政策变化的连锁反应之一。
既然找到病因，那么对于2015-2016这一波入市的投资者，在2019年最应该考虑的事情就是做好“转贷”规划。理由只有一个，就是控制还款现金流。
虽然贷款市场持续收紧，但是银行并不拒绝申请质量优秀的申请人。至于如何成为银行心目中的优质客户，可以参考以下这些基本建议：
- 一定要注意自己的日常花销，减少一些不必要的日常支出
- 合理规划纳税情况
- 切记在转贷前做过多的信用申请
- 清空一些债务，例如：信用卡，车贷等
- 重新审视自己的投资组合是否健康，处理不良资产轻装上路
- 提高自己的主动与被动收入
房产投资一定是个人财富积累重要工具，这一点作为个人理财的“战略”构想毋庸置疑，然而在实践的过程中难免遇到这样那样的困难时期，关键在于我们如何使用“战术”去战胜困难，找到合适自己的方法，只要将火种留存，下一个地产黎明一定会等来。
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