悉尼和墨尔本今年的房价继续以向两位数发展的速度上涨，较第一季度大幅上升，这对购房者来说，也就意味着他们买房所需的贷款也将相应增加。这也可能意味着更多的借款人会选择像物业投资者一样承担更多的债务。
不断上涨的房价给经济和急于购买物业的个人家庭都带来了不小的挑战。不过，在担心年轻的首次置业者会永远被市场拒在门外的同时，首要考虑的问题是对支出的影响。
传统行业对房地产市场繁荣的看法是会导致支出相应上升，从而为整体经济带来益处。
房地产繁荣有一种直接的“财富效应”，尤其是在新建住房建设激增的情况下，新房主会有大笔支出购买家用电器、家具和电视。这可以刺激低迷的经济，这也是像HomeBuilder这样的政策投入大量资金能让纳税人的钱得到巨大回报的原因之一。
但是，承担额外债务与未来支出之间的关系有着微妙而深远的意义。
RBA科研人员的报告称：“我们发现证据表明，在不利的宏观经济冲击中，比如全球金融危机，负债家庭比其他家庭减少了更多的支出，但债务的负面影响在平时也很普遍。”
“结果表明，自住房贷款总债务的增加可能对总支出产生重要影响，其他所有因素不变，至少可以在一定程度上解决危机后澳洲家庭支出异常疲弱的‘难题’。”
他们解释称，所发现的证据与“债务过剩效果”一致，即当贷款债务水平较高时，即使物业价值上升到足以保持他们的净财富不变，家庭也会削减支出。
这种情况在所有拥有住房的家庭中普遍存在，不仅仅是那些财务拮据或出于防范原因而存款的家庭。
资产负债表上负债水平高的家庭不太可能动用现金。这一发现值得关注，因为今年第四个月的快速上涨已经接近结束。如果我们把经济看作是国家的引擎，那么消费就是让活塞运动起来的汽油。
在澳洲疫情爆发的高峰时期，限制人们旅游等消费能力的直接影响是明显的。现在已经确定的是，由于消费项目的减少、在全球危机期间对金钱的谨慎态度以及联邦政府向经济注入的大量刺激资金，尽管囤购日常用品和装修家庭办公室的支出有所增加，但全国家庭总共积累了数以亿计澳元的额外存款。
如今政府希望家庭和企业可以花费存起来的钱使现金流通起来。JobKeeper 3月底结束时，财政部长Josh Frydenberg直接指出家庭和企业资产负债表上有超过2400亿澳元的额外存款，他希望持续放松的限制措施和政府激励措施会有助于释放这一资金池。
Frydenberg说: “这些存款加上创纪录的低利率意味着企业和家庭在复苏更加稳定的条件下已具备良好的投资和消费条件。”
但是，这些资金不流通会阻碍经济复苏，家庭不愿把存款花在必需品以外的物品和服务上的原因是值得考虑的问题。短期因素如再次爆发疫情，现在肯定是一个风险，但更高的房价是未来消费能力的一个问题。
另一个复杂问题就是工资增长。利率很低，这对那些还房贷的人是有帮助的，但工资上涨通常是解决住房贷款的最快方式。
2018年，RBA副行长Guy Debelle在一次关于经济前景的讲话中简明扼要地阐述了这一点。由于家庭收入增长多年低迷，他表示，一些家庭“背负的贷款时间可能比其申请贷款时的预期更长”。
他说:“虽然他们可以偿还贷款，但这还贷金额所占其收入比超过了预期。”
考虑到疫情的冲击，即使是过去12个月就业市场的快速复苏，也不足以改变薪资水平。
综合所有，决策人密切关注30年来一直在上升的家庭债务水平是明智的。
在制定宏观经济政策以应对经济冲击时，家庭负债对消费的影响是一个需要考虑的重要机制。
