RBA将如何应对贷款市场的变化

随着RBA开始减少经济的紧急货币措施支持，解决全国住房贷款市场的重大变化已迫在眉睫。

利率低导致借款人群庞大不是如此缓慢回应的借口。

CBA在3月份已经将其4年期固定利率住房贷款利率上调20个基点，涨息的决定其他贷款机构也广泛地效仿。

CBA 4月份的贷款数据清晰地表明，这一变更使4年期固定利率住房贷款申请迅速降低。相反，选择2年期固定利率住房贷款的借款人越来越多。

全国最大住房贷款机构的经济学家指出：“2年期固定利率目前低于4年期固定利率。因此，更高比例的借款人现在都选择2年期固定利率产品。”

尽管如此，对固定期利率贷款的需求仍在持续增长。

住房贷款借款人可能认定利率不太可能无限期地保持在这种最低水平。而且他们也会被建议在情况允许的时候尽可能锁定固定利率。

CBA经济学家报告说：“固定利率贷款的占比正在上升。4月份，大约一半的自住贷款都是选择的固定利率。4月份投资房固定贷款占45%。”

当然，房价飙升的同时平均住房贷款数额也相应增长。

CBA经济学家指出: “平均贷款数额在过去几个月里飙升。不断上涨的住宅价格意味着买家通常需要比以前借的钱更多。”

当然，传统上只占贷款申请15%左右的固定期贷款产品越来越受欢迎，这本来是RBA去年为缓冲疫情造成的经济冲击而采取的紧急货币措施。

为了确保全国企业和家庭有充足的廉价资金供应，RBA允许银行以0.1%的超低利率借入2000亿澳元的三年期资金。

同时强调了其在较长时期内将利率维持在极低水平的承诺，RBA将3年期债券收益率设定为0.1%的新目标。

有了充足的超廉价资金供应，全国的主要银行努力提高自身在具有吸引力的住房贷款市场的份额，虽然疫情造成了经济混乱，但不良贷款水平仍然很低。

但是，随着经济复苏变得更加强劲，RBA已经开始撤回一些紧急货币支持。

RBA已经宣布，银行只有到今年6月底才能获得定期融资工具剩余的约1000亿澳元三年期廉价资金。

大多数经济学家预计，RBA将把2024年4月的债券作为三年期债券的目标，而不是转移到下一期的2024年11月的债券。

经济学家预计，这种货币刺激的微调最终将转化为批发金融市场中长期债券收益率的小幅上升，进而推高固定利率贷款利率。

这应该会让火热的住宅房地产市场降温。房价上涨的速度似乎已经放缓，因为买家越来越认识到，极低的借贷成本不会永远持续下去。

但当然，RBA上调目前处于0.1%的历史低点的官方现金利率时，大批负债累累的住房贷款借款人面临的真正挑战将会出现。

RBA一直在寻求缓解这种担忧，强调在确定实际通胀率可持续保持在2%至3%的目标区间之前，不会上调官方利率。

要实现这一目标，劳动力市场将不得不大幅收紧，以刺激更强劲的薪资增长。据RBA估计，这种情况最早也要到2024年。

但市场人士认为，RBA对经济反弹的力度和通胀前景过于悲观。事实上，市场定价显示，到2024年，官方利率可能会在1%左右。

无论何时，当RBA再次开始提高官方利率时，央行将别无选择，只能考虑贷款市场的变化。

首先，RBA必须考虑到人们已经增加了借贷水平这一事实。这种更高的债务负担意味着，任何官方利率的提高都将比以前对消费者支出产生更大的抑制作用。

但是同时，固定利率贷款比例的上升也意味着官方利率的上升将放缓，从而降低对整体经济活动的影响。

这是因为即使官方利率上升，那些锁定固定利率的贷款也不会提高还款额。

不过，虽然没有受到官方利率上调的直接影响，但住房贷款借款人敏锐地意识到，当贷款固定利率到期时，贷款偿还额最终会上升，他们不得不以更高的利率还款。

当然，这比之前疫情期间超低固定利率住房贷款的利率要高得多。

这将是RBA在未来加息时必须仔细权衡的另一个因素。

当固定利率贷款滚动增加时，借款人面临的不仅仅是RBA官方利率的上调，他们面临的是较首次贷款的借贷成本的整体增加。

随着RBA开始缩减其紧急货币支持，非银行抵押贷款机构的借款人也将感受到利率上升带来的负面影响。

这是因为非银行贷款机构一直是这种支持政策的间接受益者。

RBA 2000亿澳元的定期融资工具意味着，国家银行不需要通过发行资产抵押债券来筹集资金。

但非银行住房贷款机构迅速利用银行不在市的机会，增加了自身住房贷款抵押债券的发行，以非常有吸引力的利率借款。

正如RBA的货币政策声明所指出的，“最近几个月，非银行和银行的住房贷款抵押债券(RMBS)的息差显著缩小，远低于疫情前的水平”。

事实上，该声明指出，“RMBS的息差处于2007年以来的最低水平”。

根据该声明，“市场评论表明，银行债券发行水平较低是导致息差较低的原因之一，因为投资者正转向其他债券，包括被视为银行债券替代投资的RMBS”。