疫情期间，贷款申请究竟难在哪里？
财神说 第二十八期
自从上周的专栏“封城结束之后，房价会不会涨”发布之后，我收到了很多读者的询问。
其中有些置业者反馈说，他们现在申请贷款时，被要的材料越来越多，是不是疫情过后，贷款申请反而越来越难了？去年疫情期间是不是也是这样？
贷款申请难，在很多置业者的脑海里一直是一个比较笼统的概念。我曾问过很多申请人，你们如何定义贷款难这个问题？几乎没有人说清楚。
所有人回答基本就是贷款过程比较坎坷，或者干脆贷不出来就是所谓的“难”。
其实在我们行业内人的眼里“难”，只是一个结果。
所谓的“难”归根结底就是银行政策方面与银行执行审批方面这两个变量原因造成的。
我把原因按主观客观分一下类，银行政策部分我归纳为客观原因，银行执行审批（尽职调查）部分我归类为主观原因。
我把信贷政策调整归纳客观原因的依据，就是信贷政策就像法律条文一样，什么情况下提供什么样的材料，所有的要求写的清清楚楚。只要满足就批你，不满足直接拒绝。
例如：有些银行要求自雇人士提供1年的公司财报，有些银行要求提供公司两年财报；有些银行必须提供申请人三个月银行账单来核查生活开销以及工资入账，有些银行只需提供一个月；有些银行300万以上的房产可以贷款额度为80% ，有些银行300万以上只能70%。
作为申请人只能了解各家银行政策的信息，综合自身的情况来确定申请难度与方向。
那什么是银行执行审批，也就是我们常说的“尽职调查”呢？
这一部分，人为的因素更大，也就是不可能控系数最大，所以我把这部分原因归结成主观部分。
这就是我们申请贷款时常说的assessor“手松手紧”的问题。
这里面的手松手紧是藏有大学问的，这里蕴含着银行这段时间对案子类型的观态度，以及后台审批人员对案子把握能力问题。
举两个例子，一个客户同样的条件申请不同两家银行的cash out，政策方面全面满足银行的要求，但是其中一家银行只要说明套现原因，assessor二话没说直接就全批；
而另一家银行的assessor问到具体要买什么牌子的家具，做什么样的装修，甚至要做funds control，从这个角度看银行的对套现的态度持谨慎观点，而非政策问题。
我再举个例子，一对夫妻以信托自雇的形式买房。所有银行的政策看似比较一致，所以客户选择了一家利率比较低的小银行。
案子提交之后，简直是噩梦的开始。
Assessor 一直的要补充材料，而且还是一点点的要，最后浪费了大量的时间，后来由于距成交的日期实在太近了，又申请了另一家大银行，两个星期就全批了。
日后我问了问银行的朋友，他们说也许Assessor没经历足够案例的样本，也许没明白整个申请的结构，更不要说对政策的拿捏了。
如果遇到这种情况，申请人只能干着急。
那么，疫情之后，银行对政策以及审批执行方面有什么样的变化呢？
由于这次疫情封城持续时间较长，未来贷款银行也许会像去年一年在客观与主观方面同时加大难度，通过银行最近的政策更新就可以看出这方面的信号。
哪些方面会被列入重点的目标呢？
1. 租金收入方面
受到疫情的影响，银行会更严格的核查投资人的租金收入，例如 有些私租的贷款申请人，银行需要提供去年的个人税务表来证明整体租金的情况，而不是简单的租金收入进账和租赁合同。
2. 部分行业申请人
旅游，零售，体育，护理，餐饮，娱乐等行业申请人的收入会被重点关注如果涉及到这些行业的员工，银行会要求申请人的雇主出一封证明信来证明申请人的收入是否受到疫情影响。
3. 部分收入类型
加班，补助，奖金等收入类型会被重点关注。
4. 自雇人士，企业主的收入
会要求自雇人士的会计提供说明信，以及要求申请人提供例如：BAS或者公司账户等信息。
在疫情期间，作为贷款申请人该注意什么呢？
■ 如果近期有买房打算，切记不要轻易申请银行提供的Hardship（延迟还款）。因为银行很难在Hardship期间再发放第二笔贷款给你。
■ 看房前，一定要与经验丰富的Broker或者Banker来讨论自己的贷款申请计划，做到对未来自身与外部情况变化做一个准确的预判。
■ 如果收入在未来真的会受影响，那么要适当的降低自己的看房预算。
■ 申请贷款预批时不妨可以尝试多申请一家机构作为备选。平时我基本不会建议客户这样操作，但是非常时期各家机构对申请人的风险态度也是不一样的，给自己多一种选择的余地。
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