在疫情严峻的经济环境下，有一个领域几乎“毫发未损”，那就是房地产。
悉尼房价在过去一年大幅上涨了20.9%，而墨尔本房价则上涨了13.1%，尽管月度涨幅正在放缓，这对购房者来说可能是个好消息。但就经济而言，就没那么简单了。
虽然房地产繁荣确实增强了经济的某些部分，但债务增长带来的金融风险是众所周知的，更不用说负担不起的住房的社会成本。最近，有迹象表明，其中一些金融风险正在增加。
这就给监管机构出了一些尖锐的问题，那就是现在是否是通过限制放贷来遏制房地产泡沫的时候。一些经济学家预计，政府将在今年年底前进行政策干预。
经济学家们在讨论是否陷入衰退的同时还在讨论贷款限制是不是很奇怪?
考虑到房地产繁荣的程度以及推动房地产繁荣的廉价债务浪潮时，这就并不奇怪。
当COVID-19去年首次冲击经济时，有人担心会波及住房市场，而住房市场约占四大银行贷款的三分之二。但模型显示价格可能会下降三分之一，事实证明最终还是迎来了房地产繁荣 。
这绝不是澳洲独有的问题，其根本原因是全球利率的大幅下降。
RBA大幅削减借贷成本的非常举措，包括为银行提供 2000 亿澳元的廉价信贷和政府债券购买计划，已将许多固定利率贷款的利率降至 2% 左右。购房者的反应就像过去的降息周期中所表现的那样，抬高了房价。
这种资产价格上涨是一种“传导机制”，低利率刺激了实体经济。房价上涨往往会提振零售等行业的活动并创造就业机会，因为房主会装修新房，而建筑活动则会因为开发商接手新项目而增加。
即便如此，用推高房价的形式来推动经济增长的风险还是显而易见的。债务推动的资产价格飙升会鼓励更多的人用借来的钱投房地产，当发生不可避免的冲击时，会让一些家庭和银行更易受影响。
RBA很清楚这一风险，但其确认高就业率的好处大于过热的房地产市场的风险。
APRA的数据显示，在过去几个季度，向高负债借款人发放的新贷款一直在上升。
APRA表示，6月份季度，客户借款超过其收入6倍的新贷款比例从19.1%跃升至21.9%，这是该机构自2019年开始收集该数据以来的最高水平。一年前，这类新增贷款的比例仅为16%。
另一个即将出现的风险是，当固定期限到期时，许多固定利率住房贷款的借款人肯定会面临更高的利率。银行虽然已将这一因素纳入其信贷评估，但这仍意味着许多家庭今后必须做出调整以适应更高的还款额。
与过去的房市繁荣不同，虽然最近有迹象显示投资者贷款有所提高，但自住者仍是当前市场的推动力。
APRA的数据还显示，在6月份季度，只还利息或首付低于10%的贷款所占比例有所下降。
所以，这是一幅好坏参半的景象。即便如此，监管机构也不会放任房价在封锁期间仍在飙升、住房信贷增速远快于经济增速，更多新贷款流向负债累累的借款人的事实。
因此，一些分析师预计，一旦封锁结束，监管机构很快就会像2014年底和2017年那样推出被称为“宏观审慎”政策的贷款限制。
ANZ经济学家Felicity Emmett还指出，最近的封锁可能会让利率在更长的时间内保持在较低水平，因为通胀和工资增长都推迟了。
Emmett 说：“在某种程度上，这表明有更多的理由引入宏观审慎来减缓信贷。我们仍然认为，很有可能在今年年底前出台一些措施，但时间可能会推后。”
