澳洲房产Cash Out的秘密
有些读者在后台留言说，他们身边有些朋友就是用Cash Out的方法升级换了房，
有些人买了投资房甚至赚了不少钱。
他们究竟是怎么做的？能不能详细的讲讲有关Cash Out的话题？
既然读者有需求，我就立刻安排上。本期内容，我们一起讨论一下Cash Out的秘密 。
首先我更正一下概念，在我们Broker或者Banker的眼里呢，Cash Out这个词是代表你的房产已经还清，然后拿这套房产抵押给银行，然后再融资的一个过程。
但是后来，这个词的含义就越来越广了。Cash-Out ，也变成了房屋抵押贷款的一种形式。
它要求新贷款的金额要大于现有贷款的金额，将房屋增值部分转换为现金的融资过程。这样的操作，都属于Cash Out 的范畴之内了。
例如：原来的房子是100万澳币，你的贷款是80万澳币，5年之后呢，你的房子值200万澳币，银行借给你估价的80%也就是160万澳币(当然你的收入要满足要求)，那么新拿出来的80万澳币就是Cash Out。
Cash Out 需要通过什么手段实现呢？
借款人主要是通过增贷（Top Up） 和 转贷（Refinance）这两种方法实现Cash Out这个目标。
Top Up就是在你目前贷款所在的银行进行的，只要重新将你的房产做一个新估价，根据你收入，就可以将增值部分的钱拿出来。
在本银行做top的优势就是速度快，操作起来比较方便，基本没有额外的转贷费用。
转贷就是需要更换银行。新银行对你的房产进行估价，然后根据估价的结果和你确定一个贷款总额度，这个额度一部分去还掉原来银行的贷款，另一部分就会打入你指定的账户里。
转贷这边的好处，就是新银行给的利率往往比老银行好，再有对物业的估值通常比原来的银行也许会高一些。
影响Cash Out的因素有哪些？
通过cash out实际操作过程来看，物业的估值，借款人的收入，套现的目的这三个核心要素同时影响着套现的最终结果。
物业的估值是Cash Out的基础，因为这个估价决定最终借款人可以套现的上限额度。
我说一个真实案例，Tina 在14年买了一套房子，价格是60万澳币，借款额度80%也就48万，如今房价是80万澳币，在收入允许的情况下Cash Out额度是16万澳币。
Alex在14年同样以60万澳币买一套物业，借款额度是48万，如今房价是110万，在收入条件满足的情况下他的Cash Out额度是40万。
从这个案例中可以看出，这两个人手里把握的资源是完全不一样的，所以房产的增值性是拉开投资差距的重要因素。
有地产公司经常用什么现金流理论，负扣税理论去忽悠人。我觉得房价不涨，啥理论都是扯蛋。
接下来就是借款人收入问题。只要是Cash Out，银行就要审核借款人在新情况下，贷款可负担能力。
当增贷发生时，银行方面会认为借款人的还款压力随之增大，借款人不仅要还原来贷款金额的本金加利息，同时也要还增贷部分的本金和利息。
无论是本银行还是换到其他家银行，都要经过这个步骤。
最后就是Cash Out的目的。虽然在政策上银行接受很多种Cash Out理由，但银行还是比较喜欢借款人套现的目的用在房产投资，装修，改建等可以使资产持续增值的目的上。
我们的确也应该有投资的需求，才考虑套现的这种方式方法。如今的疫情期间有些银行对Cash Out对于金额较大的套现银行会做Funds Control。
所以在申请Cash Out 的时候一定要选择合适的银行，因为它们的政策有很大不同。
从最近接触的案例中看，大部分“Cash Out”案例失败的原因基本是公寓类物业估值不理想。
这里的不理想有银行比较谨慎评估的一方面，另外就是一些客户在房市场高点期间进入，并且物业的位置大多在高密度区域。
如果你购买的物业是House类型的房产，并且成交时间超过2年以上，估值的把握会比较大一些。
目前银行在收入方面设置的障碍，主要围绕着DTI Ratio。
在有些银行计算方式下，即便你的收入可以通过贷款审查计算器，但是DTI（债务与收入比）指标不够最后也是通过不了。
所以有些申请人会选择了卖一些表现力差的房产进行新的资产配置。这样的好处是可以释放更多的借款能力，集中火力拿下优质资产。
灵活使用Cash out是每个家庭必须掌握的一种理财技能，有些人明明自己坐在金矿上，但是自己只聚焦工作上，没有注意到如何巧妙的使用融资工具，从而错过了市场给你的一次次机会，这就非常可惜了。
家庭财富的差距，大部分都是因为投资而拉大的距离。
今天的内容就到这里，下期见！
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