房贷利率的危与机
11月26日这天，也就是黑色星期五，商家都在忙着打折活动，然而CBA在这天以加息给消费者来一个实实在在的Black Friday。
12月2日，Nab也跟着涨息。
随后Westpac在12月8日这天也涨了固定利息。
对比两个月，各大银行的5年定息利率在四次涨息中竟然涨了1%。
以100万贷款为例，1%的利率涨幅也就意味着每年用税后收入多支付1万澳币。
打个比方，如果说房价是350万澳币，贷款70%也就是245万澳币，利率按2.29%来计算，本息同还$9415.09每个月。
如果利率变成4.39%呢？还款就变成了$12254.17，还款金额上升30%。
而4.39%的利率有可能离我们越来越近。
很多人一定认为低利率应该是这几年的常态，不用过分紧张。但是，房屋贷款是一种长期属性的贷款，长达30年。
谁敢保证未来几年一定是低息，谁敢保证你的收入上涨的速度比加息的速度来的更快？
从这幅央行的利率图，我们可以清晰的看到到，贷款的30年间利率的波动还是比较大的，而且请不要忘记我们目前正处于历史最低点，只要向上有一点点抬头对于借款人的压力就可想而知。
12月份的房产市场的确增幅已经开始放缓，但是市场买卖依然比较活跃，周交易额度超过5个亿澳币。
与此同时，四大行的又一家银行也预测房价即将下跌。
CBA表示，随着明年房价开始放缓，澳洲房价将在2023年下跌10%。
Westpac此前预测，2022年住宅价格将小幅上涨8%，2023年下跌5%，与ANZ预测的先上涨6%后下降4%相似。同时，NAB发现专家对房地产市场的信心有所下降，并预测明年的增长率为4.9%。
总结起来，就是明年的房产市场增速肯定是要放缓的了。
银行做出如此判断的主因就是固定贷款利率的上升、负担能力限制购买行为以及经过一段时间大幅上涨后的自然性疲弱。
再有就是随着RBA在2023年第三季度将现金利率提高到1.25%的预期，2023年房价将出现对应回调。
未来的走向看来已经定调了，那么我们买房是不是要缓缓呢？房产这边是不是没有机会了？
我觉得对于升级换房的自住者，或者自住刚需的购房者而言，明后年也许真的是一个很好的机会。
因为2021这一年房价涨的太凶，卖家心里期待值很高，所以很多人的需求已经被搁置了，有些人干脆就不去看房子了。
然后现在所有金融机构都在喊狼来了，狼来了，然后加息。明年或者后年有些投资者就会释放一些手中的投资物业，卖方的心里期待值也不会像今年这么高。
因为市场上的声音已经把气氛给买家烘托好了，所以刚需型买家的机会就在这里。
患得患失是首次置业或者自住买家的通病，看到适合自住的就要果断下手，毕竟赚钱的意义就是让自己生活的更好。
对于投资者来说，未来确实充满挑战性。
因为利息的上涨就会导致持有成本的增加，加上租金回报不一定在短期之内恢复，所以入市时一定要综合考虑现金流。
因为这波投资基本就是奔长期持有去的，像2019-2020这样的短期机会也许不会存在了，但是对于实力型投资者，依然存在机会，理由就是可以用比较合理的价格找到不错的房子。
对于贷款方面有什么影响呢？
这三年银行都是处于低息时代，所以很多借款人都选择了只还利息的方式。
然而明年和后年，将有一大批低息客户固定利率到期，在变成浮动利率之后利率成本已经上来了，在赶上银行的信贷政策和对借款能力控制越来越严格，所以转贷的难度也许会越来越大了，这批客户只能留在原来的银行里“任行宰割”。
我举个小例子，张先生在A银行2年前贷200万澳币，当时选择的贷款方式是“投资房”3 years Interest only，利息为2.79%，那么张先生每月还款4650澳元。
如果明年固定利率到期，张先生的条件不能通过其他银行严苛的转贷审查，那么张先生只能留原来的银行，并且面临一个非常艰难的局面：
首先，还款期限变成25年，而且必须本息同还；如果按现在投资房3.39的定息计算，每个月的还款支出将达到达9895澳元，比之前的现金流翻倍，如果不是实力型投资人肯定就会抗不下去的。
财神在这里给投资者3点建议（当然土豪就不用看了）：
拥有多套物业的投资者，可以重新审核一下自己的投资组合中，是否存在表现不佳的项目。
最好根据自身的情况，卖掉一些现金流较弱或者增值预期较差的资产，集中火力供养优质资产。
检查一下自己的贷款结构，看看是否存在结构风险，提早准备贷款事情。
今后两年在入投资房时，一定要详细的评估自身现金流的综合情况再做决定。
房价本身就是买家与卖家心里博弈的过程，市场有时会站在卖家立场，有时会站在买家立场，就看当事人去如何借“势”。
感谢收看今天的专栏，下期见！
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