房价暴涨的隐藏密码
悉尼房价在2021年录得了26%左右的平均涨幅，比2014和2015年的涨幅还是高，当然，这是一个平均的涨幅数据，有些区域甚至达到了40%左右甚至更高。
翻了翻过去10年的数据，还是可以发现一些规律性的变化，总结起来就是两个部分——蓄势和爆发。
蓄势阶段中有需要做的事情，房市爆发过程中也有需要做的事情，这里我就不展开说了。
2021年的悉尼房产无疑是爆发的一年，在这个年份里，有人已经上车，有人还是等待机会。
无论结果怎样，我们还是在年底冷静下来的时候，做一次盘点，做一次自我检视，分析一下在这一轮周期中的得与失，为了以后的投资积累一些经验。
2021// 宏观方面 //
从宏观的角度来看，首先RBA的cash rate 提供了这次房价暴涨的外部土壤环境。
从2020年10月7日那天央行的cash rate 从0.25%降至0.1%，并一直持续到现在，同时多次强调未来几年都是低息的状态，这给置业者带来了很强的信息。
细心的朋友会发现，悉尼的房价就是从这次降准之后开始起飞。
再有，就是银行宽松的贷款政策。
在2020年3月也就是澳洲疫情期间，为了保持澳洲经济的流通性，澳洲央行（RBA）向澳洲各大银行提供定期低成本的资金支持大约1900亿澳币。
其目的也是让银行在这特殊的时间内降低融资成本，间接的使借款人受益，从而平稳的度过疫情危机。
各大银行也不负众望接连推出超低的定息产品以及转贷补助计划，宽松的银行政策让整个信贷市场瞬间火了起来，政府是借银行之手将便宜的钱提供给借款人。
转贷的，换房的，投资的，首次置业的共同推高了总体贷款的申请量，同时也把房价推上了一个台阶。
仔细品品，这一轮上车的人都是借到银行这个“力”了，得贷款者得天下。
最后就是澳洲政府目前已经开始实施量化宽松政策。
2020年澳洲净债务为7030亿澳元，到2024年达到峰值为9660亿澳元，债务占GDP比重为43.8%。
在发达国家中，澳大利亚的债务负担比其他国家轻，未来偿还债务的压力较小，所以QE还是存在很大的空间。
对于个人财富而言，低息与量化宽松的政策会刺激经济发展，通货膨胀率也会随之增加，房价暴涨也就成为了一种必然趋势。
2021// 微观角度 //
分析完宏观的条件之后，我们从微观来看看。
这一轮涨幅哪些区域涨幅的比较好，到底是什么原因？
我引用一下我的朋友Homeon老吴说的一句话：
“大海，大树，大宅这轮涨幅及其突出。
我总结出来基本就是三块地方。
我们先看一下Northern Beaches Council。北部海滩的住房市场在过去一年中上涨了 30.4%。
以前对北部海滩的需求，主要是由自住业主和回国的外籍人士推动的。
由于北海滩地区环境优美，而且海岸线比较长，在疫情期间有很多居住在其他城区的居民都搬到这个地方，例如住在东区小别墅的居民，或者周边地区小别墅的居民，想换大一点居住空间的人，首选都是北海滩地区，这也拉高了这个区整体的需求。
接下来就是Ku-ring-Gai Council，也就大家常说的悉尼上北地区，这里我就不就大区内的详细数据展开去说。
我们就看一下房价涨幅的趋势，基本是在2020年9月开始上行，到今年9月份平均涨幅也超过了30%。
有很多人觉得花300万-600万的预算有很多选择，为什么那么多人挤破头去买上北，这里主要的原因就是上北区是非常符合自住需求的买家，房大地大在居住体验上没有那么拥挤。
如果同样的条件换到东区和下北，那基本800万起步的价格了。
再有就是上北的教育资源十分发达，无论是公校私校或者课外补习，这个区域基本上都可以覆盖得到，所以这片区域也就非常吸引那种成长型的家庭，同时对居住面积也有要求的这类家庭。
最后悉尼东区的两个W，一个是Waverley council，一个是Woollahra council。这两个城区在一年内也录得了很好的数据。
这两个大区是悉尼乃至全澳顶级的区域，优美的海岸环境，高素质的人群，时时刻刻都在吸引全球顶级买家。
当银行开放贷款的时候，这个区域的买家是最有能力撬动资本杠杆的那批人，所以这个区域的涨幅大也就是在自然不过的事情。
通过以上三个例子就可以总结下来，由于疫情的原因，改变了很多人的生活方式，工作的远近显得没那么重要，很多人会选择去环境更好的地方居住，也愿意为房子花更多钱。
所以这轮涨幅大海，大树，大宅就显得格外的突出，再进一步总结就是带土地的，居住环境好的，教育资源好的，人文环境好的区域。
最后，我个人觉得接下来的时间应该就是进入到由爆发期向蓄势阶段转变的阶段。
虽然澳洲央行的基准利率保持在0.1%的水平线上，但是由于银行的融资成本增加，几乎所有银行都将自己的固定利率开始上调，央行也预测2023年标准利率也开始上调，各大机构也开始预测明年的房市将进入缓涨的时期。
明年市场是好是坏主要还是看成交量上，只要成交量没有大幅下降，买家和卖家的心里基本处于同一频道上，也就是对于买价卖价得到双方的认可。
但是投资者明年确实要注意一下现金流问题，毕竟利率成本在涨，租金的涨幅基本不会在短期之内得到回应。
还是那句话蓄势期，也有好多工作需要我们去做的，也有机会等待我们去发掘。
再次感谢朋友们这一年里的支持，祝大家圣诞快乐，新年快乐！
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