澳洲贷款的四大雷区
财神说 第五十三期
在澳洲贷款中，其实存在很多雷区，作为普通的借款人我们很难察觉。而当我们察觉到时，踩过的雷或许已经给我们带来很多的损失。
今天的文章，我们就聊聊澳洲贷款的四大雷区。
通过大量的实际案例，我将以下四点归类为贷款中容易“爆雷”之处：
1 过分相信贷款预批
2 只还利息的还款方式
3 频繁的转贷换银行
4 大包大揽型贷款经理
我们先说说第一条。
雷区一过分相信贷款预批
很多置业者在出价或者参加拍卖之前都会做一个贷款预批，这个程序是正确的。
然而贷款预批过程中存在两种形式：一种是通过银行后台人工审批的，另一种就是系统审批的。
很显然系统审批的方式出结果快特别容易拿住客户，但是精确度较人工审批的低很多。
我曾遇到过，客户当时拿了系统预批转全批失败的案例，那种对客户心理上的折磨真的很难用语言来形容，所以避开这颗雷最有效的方法就是给自己做一次Full assessment，千万不要嫌弃提供的材料多和麻烦。
你现在轻松了，也许全批的时候会更麻烦。
雷区二只还利息的还款方式
只还利息的还款方式一直被各大投资讲座所追捧。
的确，这种还款方式最大的优势就是减少借款人最初几年的现金流，但是我认为这种还款方式不是“减少”，充其量也只能称为“减缓”，因为未来的本金还是要还的。
有人说五年到期了或者三年到期了你可以转贷啊？再申请个5年之类的？
对于这种看法，我就暂且不提增加贷款年限就是增加利息成本这一事实， 就单说五年之后三年之后，你就一定符合转贷条件吗？
如果转不了，又变成了本息同还，又赶上了加息，结果会怎样？
举一个最近发生的例子，我的一位客人，在低息的时候选择了固定利率，只还利息，每个月还款大约6000左右。
现在定息到期转成本息同还的方式，加上目前利率上涨，新的还款额大约在11000左右。
客户说早知道后面的压力还不如早早的本息同还，至少心理也有个适应。
雷区三频繁转贷
房屋贷款是我们个人生活中时间最久，数额最大的一项支出。很多人认为频繁的转贷又降利息又拿银行返现，真是大赚了。
然而恰恰相反。很多人转贷之后还款期限又拉长新一个30年期限，刚还了上一个银行一两年的利息，换到新的银行，前两年的利息有可能真的白交了。
再一点，就是频繁的更新自己在信用报告上的信息，对于有些客户真的是百害而无一利。转贷怎么用，最好还是先咨询专业人士。
雷区四大包大揽型贷款经理
澳洲的贷款申请，无非就是通过Broker或者Banker这两种渠道完成申请，无论是哪个渠道申请都要选对人，这个人对你贷款申请的成功率与未来的财务管理起到至关重要的作用。
如果我是客户，我会选择一个责任心，细节度，专业心，关系网相结合的贷款经理。
我知道作为客户特别喜欢听到肯定的答案：你的案子没问题，放心吧，我不需要那么多材料等等。
但与之相反，责任心强的贷款经理会将可能遇到的问题，都会向客户一一陈述，然后给出自己的方案，讲出理由与细节，让客户了解做每一步的意义。
做完这些之后，也许自己默默地去备选二套方案以备不时之需。
现实中也真的存在连公司财务报表或者结构模式不清晰的信贷经理为人操作大额度贷款，结果什么样子可想而知。
为什么贷款客户跟人不跟机构就是这个道理。高手无论换到哪个机构还是高手，无论是在CBA、Westpac还是其他银行。
Broker也是同理，所以作为客户，一定要学会慧眼识人。
今天的道理你懂了吗？我们下期见！
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