虽然疫情对经济造成了巨大影响，但几个市场因素为澳洲房地产市场的繁荣创造了一个完美的条件，但随着利率即将上调，市场可能会突然调转风向。
CoreLogic研究主管Tim Lawless在NAB 3月份的全国住房市场更新报告中表示，在低收入增长的时期，住房价值却以极高且惊人的速度增长。
他说:“自2020年3月疫情爆发以来，澳洲的住房价值增长了24.6%，相当于上涨了约14.4万澳元。”
一些因素推动了市场的繁荣，包括创纪录的低利率、2017年至2019年的低迷期之后，负担能力有所提高、家庭储蓄金额激增、供需态势紧张、政府激励措施的出台以及积极的住房市场情绪。
“然而，这些因素推动房价上涨的作用力正逐渐下降。”
澳洲住宅价格中值尽管在2月份是连续17个月上涨，但自2021年4月以来增幅一直在放缓。
事实上，2月份0.6%的增幅是自2020年10月以来的最低月度增幅。
Lawless表示，目前市场面临的一个主要不利因素是利率上调。
自2021年初以来，由于预期RBA可能加息，各大银行和其他银行纷纷开始上调固定利率，并在接近年底时宣布大幅加息。
尽管一些银行降低了浮动利率，但一旦RBA做出十多年来的首次加息决策，这种趋势很可能会逆转。
RBA上一次加息是在2010年11月，加息后现金利率为4.75%。从那以后，现金利率一直呈下降趋势，并在10年后达到历史低点0.10%。
Lawless说:“尽管贷款利率预计将在较长一段时间内远低于平均水平，但考虑到住房债务比处于创纪录水平，家庭可能对债务成本上升更为敏感。”
根据APRA的数据，在2021年最后一个季度发放的新住房贷款中，约24.4%的债务收入比为6倍或更高，较上一季度的23.8%有所增长。
数据还显示，投资房新贷款的增长速度超过了自住房的增长速度，投资房贷款目前占12月份新贷款承诺额的30.4%。
去年10月，APRA修订了对银行的指导意见，将最低缓冲利率提高到3%。
这一举措预计将使一般借款人的最大借款能力降低5%左右。
Wealthi联合创始人Peter Esho表示，购房者和房主在承担更高的贷款之前，需要首先考虑工资的增长。
他说：“债务收入比的上升令人担忧，应予以密切关注。当物业价格上涨时，我们通常会看到贷款以及一些风险较高的贷款也开始增加。”
根据ABS的数据，去年第四季度，工资价格指数仅上涨了0.7%，而住宅价格指数上涨了4.7%。
“工资增长必须能与之相匹配。因此，我们必须观察工资的增长能否匹配还款的能力，这样负担力才不会发展成为棘手的问题。”
Lawless说:“住房价值的高增长与收入的低增长导致住房负担能力下降。”
2020年3月至2021年12月，房价上涨了22.6%，而工资仅增长了3.3%。
Lawless说:“自2020年11月以来，有关住房信心的指标一直在下降，反映出负担能力的挑战和贷款利率上升的影响。”
“更广泛地说，俄罗斯与乌克兰的战争可能会进一步对消费者情绪产生负面影响，引发新一轮的全球不确定性。”
尽管有几个因素可能使火热的市场繁荣停止，但Lawless表示，几个有利因素能够使市场免受突然低迷的影响。
例如，虽然由于利率上升，一些市场的本地需求可能会放缓，但国内和国际边境的开放可能会发挥支撑作用。
他说:“虽然海外旅游版块的回归预计不会立即提振购房需求，但我们预计，在一些受外国游客和学生欢迎的市中心地区，租房需求会更强劲。”
此外，经济状况的改善和预期更高的工资增长，将减轻对住房需求的打击，并限制被迫低价出售物业的数量。
Lawless 说：“希望2022年会有更大的确定性、更小的破坏性，虽然目前看来是不太现实的，澳洲东海岸遭遇了创纪录的降雨量和极端洪水，乌克兰战争也加剧了全球的不确定性，通胀和工资增长的前景可能会迫使利率上升。”
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