买房时如何检验售价的水分？
财神说 第五十四期
客户在找房过程中，他们经常问我一类问题：这套房子帮我看看多少钱能拿下？中介给的价格水分大不大？
尤其是刚做完预批的朋友，对房价总是拿捏得不够准确，从而经常错过一些机会。
今天我就和大家分享一下平时我预估房价的方法。
作为买家，我们经常走入这样一个误区：房产价值等于房产价格。
然而，这两个因素相等的时间基本很少，或者说基本没有。
原因是什么呢？
因为这里面存在了买家-中介-卖家之间的博弈。
买家总想以最便宜的价格入手，卖家想把房子卖出高价，中介呢当然也帮卖家卖出高价，否则就砸了自己在这片区域的招牌。
所以最后的成交价格，就是房产在适当的营销之后，买卖双方达成的最终共识。
当然，这个价格也许在买家眼里略高或者不值；也许在卖家眼里也没有到达预期的出售价，但是一旦敲定最终价格，那它就是反映供需关系最好的平衡点。
要想找好这个平衡点，我们可以通过以下步骤来实现：
近期房屋成交价
首先，查找近期房屋的成交价格。
在 Realestate网站，对区域已售房屋价格进行大致的了解，详查最近半年的历史成交记录，离您目标物业距离越近的物业价格参考值越大。
虽然有很多房屋隐去了价格，但是可以通过价格过滤功能将房屋排序，就可以推测出房屋的最终售价。
从而估算出中介和房东心理的目标价格，因为中介也是拿着这个价格去说服房东。
可比度
那么，不同房屋的可比度有多高？
属性相似往往更重要，特别是要关注以下属性：
位置：距离公共设施的距离，外观上的街道以及环境的相似程度；土地尺寸，房屋内部面积等。
房间：是否有相同数量的卧室，浴室和车位，装修是否在同一标准。要注意，不同的内装修价格肯定有所区别。
房屋的年龄：不同房龄的物业价格肯定不同，尤其是公寓，这种差别更为明显。
市场走势
市场走势是房屋成交价格最重要的因素，市场越热越活跃的时候，房东的预期值就高，买家就变成了弱势的一方，只能通过残酷的竞争来获得最后的胜利。
如果市场负面消息较多时，卖家就会相应的调整自己的心理期待，只要买家稍微做配合就很容易完成交易。
这个点掌握好了，一个季度就有可能相差几十万。
物业周边的供应量
价格是供需关系最客观的体现，这是经济学最核心的原理。
也许这套物业地段或价值很好，但是如果物业在售时期周围在售物业较多时，最后成交的价格不一定非常理想。
如果几条街上类似的待售房子有好几个，买家一定要抓好这样的机会，也许就会以不错的价格拿下。
研究房产中介
中介这个角色对房价乃至整个区域的均价都会产生影响，尤其是顶级销售，好货基本都在他们手上。
所以置业者要研究他们这些人定价的习惯，谈判习惯，和做事风格，找到最终售价与定价的规律，结合自己的情况和中介商谈，也许到一个临界点之后，他们就成为了你的朋友。
最后还是祝在市场上看房的朋友，以相对合理的价格选到自己的房产。
今天的内容就到这里，咱们下期见！
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