利率上涨预计对房地产市场产生的影响比平时更快，因为借款能力下降和贷款还款额增加令本已放缓的买家需求承受更大压力。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，从历史经验来看，现金利率的变化影响需要几个月才能有作用效果，但由于房价和债务收入比非常高，市场对利率变化更加敏感，这种影响滞后时间已经缩小。
Oliver说:”传统情况下，加息的影响需要很长一段时间才能显现，因为就业和工资上涨通常会有所抵消。”
他还称，2009年首次加息八个月后，房价才开始走下坡路。
“这次的复杂之处在于，固定贷款利率起初在推动房市繁荣方面发挥了比平时更大的作用。”
Oliver表示，处于纪录低位的固定贷款利率是推动房市繁荣的关键因素，所占比例远高于平时的水平。但固定利率在去年触底后迅速攀升，原因是在官方上调现金利率之前借贷能力收紧了。
他说:“推动房地产繁荣的关键动力现在已经逆转。”
“新买家的借贷能力比一年前低很多，而且这仅仅是RBA采取的一次行动，就有如此大的效果。我觉得其影响会很快地显现出来。”
Oliver预计，现金利率将在年底前达到2%，并在明年年中达到2.5%左右的峰值。再加上负担能力日益恶化，这将使全国房价从年中到2024年初下降10%至15%，悉尼和墨尔本的跌幅将处于这一区间的高值。
CBA澳洲经济主管Gareth Aird表示，现金利率变动与其对市场影响之间的历史性滞后时间一直在缩短，预计很快就会看到其影响的实据，尤其是考虑到市场预期会有多次升息。
Aird指出，拍卖清空率已经走弱，且由于固定利率上升、买家疲倦期、负担能力受限以及对升息的预期呼声之高更是打击了买家情绪，悉尼和墨尔本的房价也已达到峰值。
他说：“进入收紧周期的势头会影响现金利率上调的速度，其他一些首府城市的势头直到现在都依然强劲，因此市场的强劲势头可能会在更长的一段时间内保持，但悉尼和墨尔本，我们肯定会看到拍卖清空率等一些指标立即受到影响。”
Domain Group的数据显示，周六，悉尼的初步拍卖清空率降至58.5%，墨尔本的初步拍卖清空率降至60.1%。60%的清空率基本与市场平衡有关。
Aird预计，RBA将在2022年6月、7月、8月和11月加息25个基点，现金利率将在年底升至1.35%，然后在2023年2月再加息25个基点。
他预计，全国房价将因此在年中达到峰值，全年持平，明年下跌8%左右。然而，如果利率上升的更高，跌幅会更大。
Aird表示，利率的上升降低了买家的借贷和消费能力，从而降低了价格。不过，在市场降温的情况下，买家也可能取消住房支出，而且随着房价回落，更多买家可能决定观望，导致房价进一步下跌。
CobdenHayson主管、悉尼的卖家中介Matthew Hayson表示，去年年底，买家情绪已经发生了变化，拍卖清空率近几个月来一直在下降。
由于买家和卖家的价格预期出现了巨大偏差，他所在的内西市场大部分拍卖都进行的很艰难，一些卖家维持2021年的价格，而一些买家高估了市场降温的程度。
他说：“市场动态已经发生了变化。现在环境不同了，买家更少了，人们现在只有在不得已的情况，比如扩大或缩小物业，才会搬家，而且还更加谨慎了。”
Hayson称，买家更专注于寻找物超所值的物业，随着利率上升和房价下跌的预测成为主流，他们更担心出价过高。他认为，对多次加息的预期已经产生了影响，当这些预期实现时，将对市场产生更重大影响。
“过去18个月，房价出现的10%至15%的泡沫增长我认为会很快消失，未来6个月内就会消失。”
Cate Bakos Property的墨尔本买家中介Cate Bakos认为，现金利率上调尚未对她所负责的中端市场产生明显影响。她预计，多次加息将让买家感到紧张，但她强调，即使最终加息，利率仍相对较低。
Bakos称，仍有许多买家以自己最大的借贷能力进入市场，他们对银行进行的缓冲审查很有信心。还有人努力在借贷能力还不低的情况下尽早进入市场。
她说:“贷款机构收紧借贷能力对他们的影响似乎大于更高的还款额。”
