仅还息的三个陷阱
财神说 第六十八期
只还利息确实能够减少每月的房贷支出，但是错误使用的话，支出不仅是没有减少，还给我们带来很大的现金流压力。不少refinance的朋友想通过“只还利息”的方式来缓解现金流的压力，但请你尽量避开这3个陷阱，否则你的财务状况只会越来越糟！
陷阱一
长期还款支出增加
客户选择“只还利息”的还款方式，假设利率不变且在不提前偿还本金的前提下，总计还款数额要比选择“连本带息”高出很多。举个例子：
假设贷款金额100万，利率3%，还款30年，假设借款人可以一直转贷并选择只还利息，那么“只还利息”30年所产生的利息共计90万，加上需偿还的100万本金，合计全部借贷的成本为190万。
但如果选择“连本带息”的还款方式，30年所产生的总还款额（本金+利息）共计150万左右，这多出的40万就是本金没还的代价。
与此同时，只还利息的利率平均较本息同还高出0.3%，100万的贷款每年就多出3000澳币。所以“只还利息”看似在早期的现金流压力不是那么大，但借款人实际总还款支出将远高于“连本带息”的还款方式。
陷阱二
市场反方向变化
通常来讲银行会给出5年（Interest Only）期限，5年之后银行才会要求“本息同还”。
投资者在房市好时选择“只还利息”的方式，为了最小化还款压力，以进行房产投资组合，但这个前提条件是房屋价值会在短期内增长。
如果房价的走势未如预期所愿，投资者将会面临现金流的压力以及被迫变卖物业的风险，而前期并未偿还本金，因此5年后本息同还的压力会更大。
还是以100万贷款额度3%利率为例，前五年每个月还2500，等5年期结束之后每月还款额就会升至4742.11，几乎翻倍。
尤其是对有着几套投资房的投资者。因此很多被迫卖房的案例就是发生在这个情况之下的。
陷阱三
增加更多的消费行为
“只还利息”可以让你一时节省出现金流，额外买个包啊，吃个大餐什么的看起来没什么。
可是一旦没有控制好自己的消费行为，会额外增加不少支出，甚至花销会更多。
我就有位身边的朋友贷款的时候选择了只还息，由于账面上确实减少了现金流的压力，这哥们觉得还款没问题，然后又买了辆跑车，于是触发了花钱的连锁反应，最后几年下来不但没省下钱来，反而更严重的损耗了现金流，到本息同还的时候傻眼了。
或许“连本带息“的方式，更具有一种约束性特质，从而帮助借贷人有效管理资金并且养成更好的消费习惯。
只还利息即便有千般好处，也要三思而后行，作为一名理性的投资者，在如今加息的环境下更应该了解各种贷款方式的风险并结合自身情况做出正确的选择，也欢迎大家和我一起讨论。
谢谢关注本期专栏，下期见。
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