大银行在努力争抢高质量的借款人，但有相当一部分贷款持有人几乎没有转向别家银行的机会。
成千上万深陷“贷款牢笼”的住房贷款借款人，要么因为他们的房子价值暴跌，要么因为贷款利率急剧上升，他们不能满足转贷到其他银行的贷款标准。
有这样情况的贷款牢笼借款人不得不被迫看着大银行为争夺高质量客户而展开激烈竞争，竞相给出超大幅度的利率折扣还有超高的转贷返现优惠。
同时，银行也清楚地了解，许多在疫情期间以超低利率贷最高额度贷款的客户几乎没有机会将住房贷款转到另一家银行。
特别是如果他们的物业价值现在已经下跌到比他们的住房贷款还少，有负资产的情况下。
所以银行几乎没有理由为这些身处贷款牢笼的借款人提供任何特殊优惠政策。
相反，银行比较在意的是这些高杠杆住房贷款借款人中到底有多少人可能有还款困难。
两年前，银行用6%至7%的利率计算可以借给客户多少钱。但利率的大幅上升意味着，目前贷款的评估利率在9.5%至10.5%之间。
这让客户的最高借款能力缩减了约30%。
自去年4月以来，利率急剧上升，而疫情期间超低固定利率到期的住房贷款借款人的还款额大幅增加。
根据Westpac最新的市场更新报告，在2019年8月至2022年6月期间放的住房贷款中，由于利率上升，去年31%的还款上升了40%至60%，另有12%的还款飙升了60%以上。
RBA金融系统行长助理Bradley Jones上周称，大约一半的浮动利率自住业主提前一年多偿还贷款。
但他补充称，还有另一种情况，“约有10%的浮动利率自住借款人在偿还贷款和支付生活成本后，几乎没有多余的现金流，而且缓冲也非常少”。
然而，尽管全国房价急剧下滑，Jones估计只有不到0.5%的住房贷款客户是负资产状态。
他说:“当我们进行压力处境分析时，如果价格从目前水平再下跌10%，负资产贷款的比例才为1%。”
“如果房价再下跌20%，负资产贷款的比例将在4%左右。”
但是，即使他们的物业不是负资产，成千上万的住房贷款借款人也会发现很难进行转贷，因为不断下跌的房价推高了动态贷款与价值比(DLVR)，该比率是根据最新房价计算的。
CBA在其2023年半年业绩报告中表示，其85%的住房贷款客户财务状况良好，要么是因为他们提前一年多还款，要么是因为他们的债务收入比较低。另有6%的借款人有能力降低贷款额或减少支出。
另一方面，四大银行竭尽全力来留住现有的优质借款人。
房地产市场的急剧放缓意味着几乎没有新的住房贷款。因此，大银行认为，他们面临的主要挑战是如何留住大量从低成本固定利率贷款转向成本更高的浮动利率贷款的客户。
据估计，今年有4000亿澳元的固定利率贷款到期，必须以更高的利率进行转贷。分析师估计，大银行设法保留了约90%的此类贷款，但这只是因为它们被迫提供折扣利率。
这在官方数据中有所体现。
RBA本月早些时候发布的货币政策声明指出，尽管官方现金利率在去年4月至12月期间上升了3个百分点，但浮动利率住房贷款的平均利率只小幅上升了2.63个百分点。
CBA首席执行官Matt Comyn上周指出，住房贷款市场的价格竞争非常激烈，而此时银行的融资成本已经上升。
因此，他表示，“我们认为，整个行业的住房贷款定价都低于资金成本”。
同时，各银行正在积极竞争，以从其他银行吸引优质客户，向换银行转贷的客户提供最高6000澳元的返现。
正如Comyn所指出的，现金返还的金额和普遍程度都在上涨，我们估计银行与现金返还相关的递延成本超过10亿澳元。
“过去两年，这一数字增长了近50%。”
