澳洲公寓还能买吗？
财神说 第八十八期
有位首次置业的客户问我说：
“澳洲公寓生活便利，总价便宜，不像别墅那么贵，但这房价却万年不涨，到底值不值得购买？”
相信很多人和这位读者朋友的处境相似。所以今天的内容，我就聊聊公寓为什么不涨，以及如何去挑选公寓房产。
首先声明一下，我自己对公寓并不反感，而且我的第一套房产也是从公寓开始的。
但不可否认的是，挑选一套好的公寓难度对置业者的难度要远高于选House的难度。
说明白些就是House的容错率高，你随便选套别墅，即使价格出高一点点，区域选错一点点，遇到好的时间平均下来还是有一定涨幅的。
但公寓方面只要是一不留神就容易进坑里，想爬出来，唯有割肉一条路可走。
那么为什么澳洲大多数公寓这几年的涨幅较差呢？
1溢价
第一个主要原因，大多数公寓在新房的时候卖的溢价比较严重，发展商甚至把未来多年的涨幅都统统吃掉了。
新房售价远远地甩出同区二手房价格几条街，像这样子的房产和售价未来要涨幅真的是太难了。
2密度
另一个主要原因是很多公寓所在的位置都是那种高密度的区域，而且楼层也非常非常高。
我们都知道，稀缺性是房产重要的因素之一，当一套房产周围有几百上千套类似的物业，你要求它有非常大的涨幅真的就是难上加难了。
如果赶上一些政策的变化，周围有很多集体抛售的情况，供应量瞬间增大，最后周边二手房出售的价格也非常难看。
所以这是公寓这些年价格不动的主要原因。
那么公寓到底能不能考虑？如何挑选有价值的公寓？
公寓当然可以考虑，公寓作为典型的房产产品还是可以满足一些群体的需求。
例如：首次置业的年轻夫妻，年纪大一些的down sizer, 年轻单身的专业人士，或者一些对居住环境要求便利的人群。
但是想挑一套有潜力的公寓，稀缺性是最重要的因素。
换句话的意思是，你选择的这套物业在未来可以满足哪些人群的需求，并且这些人有能力去支付这样溢价。
请一定要仔细品品这个思路！
下面的几个小点是我根据在公寓上赚钱的客户提炼出来的，希望可以给到大家一些实质上的建议。
01
严格控制出价，因为公寓容错率较低，好的价格买入你基本已经赢了一半，买新房也好二手房也好，要仔细查看周边类似二手房产的近期售价，做到你的出价有理有据。
02
稀缺因素要选好，往大了说就是：景观、环境、社区人文；往小了说：朝向、 户型和居住体验。
在预算满足的情况下，必须要拿下几个核心的稀缺因素。
03
尽量选择低密度区域或者体量不大的公寓房，这样可以有效地避开日后的同类化竞争。
04
房产的质量，二手房公寓可以走访一下当地的居民，同时让自己的律师评估一下strata report的细节。
新房方面就要看发展商以往的项目质量，和Builder以往的项目历史来评估。
最后我还是想再强调一次，选公寓对置业者的综合眼光要求极高，然后往往在市场上看公寓的置业者，基本是房产经验非常浅的这批人。
所以在置业的过程中，一定要慢下来，勤观察，勤比较，勤总结，勤提问。同时，非常欢迎大家给出自己的心得体验，为未来的置业者提供更宝贵的经验。
今天的内容就到这里，咱们下期见！
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