2023年的房价暴涨即将告一段落。
这并不是说房价有暴跌可能性的，而且情况远不至于如此。
推动房价上涨的许多关键因素都在发生变化，从对房价有利的因素转变为住房需求的复苏，随之而来的房价涨幅逐渐放缓。
在过去的一个月里，很明显，在大城市，拍卖清空率已经从高点回落，现在处于低迷状态。
买家不再仅仅为了进入市场而出价极高。
2022年中后期国际边境重新开放对住房需求的提振，以及随之而来的人口激增带来的需求已经基本得到了满足。
与需求压力的缓和相关的是住房供应大幅增加，或者更具体地说，是上市物业数量大幅增加。
在任何特定时期都不能完全准确知道是什么推动了上市住宅数量的变化，因为它不可避免地取决于经济和人口等一系列因素。
尽管如此，Corelogic和SQM Research的房源数据显示，待售住宅的数量明显上升。
市场上几乎充斥着额外的供应，这与2022年底和2023年上半年的情况正好相反。
简单来说，需求在放缓，而供应在上升。
对于房价走势来说，更重要的可能是劳动力市场的疲软。
失业率在缓慢上升。从职位空缺和招聘广告的数量可以看出，对劳动力的需求正在稳步下降，这一趋势将不可避免地导致失业率在未来一两年上升。
劳动力市场的健康与否关系到房价。
假使失业了，将很难偿还贷款，换个方式，就是很难买房。
更重要的是，银行会减少对失业者或工作时间较短的人的贷款，这意味着随着失业率的上升，住房需求将下降。
RBA和财政部预计，到2024年末至2025年初，失业率将升至4.25%至4.5%左右，远高于2022年末3.4%的低点，甚至远高于最新数据中的3.7%。
这种增长本身就足以让住房需求触顶，房价也会随之下跌。
如果失业率在2024年和2025年逼近5%，而且这种可能性似乎越来越大，住房需求将紧缩，一些因贷款而陷入极度财务困难的人将需要出售住房，这将增加住房供应。
失业对住房需求的影响比大多数因素都大，与利率的设定关系不大。
如果像金融市场开始预测的那样，在2024年末至2025年降息，同时经济增长疲弱、通胀下降、失业率上升，那么房价不太可能受到实质性影响。原因很简单。
当交付时，降息将是因为经济疲软，也包括失业率上升。
尽管在借贷能力、现有贷款的现金流改善以及信心改善等方面会出现通常的短期周期性影响，但经济低迷加上失业率上升，将对房价产生重要的负面抵消作用。
然而，由于目前新住宅建设的长期疲软，2024年房价大幅下跌的可能性不大。
在未来的12到24个月里，新建住宅供应的增长最多也只能是适度的。这将抑制新库存上市的增长。
虽然不同城市、不同地区和市中心之间的房价变化会有所不同，但全国房价前景预计到2024年将下跌3%左右。
如果劳动力市场的疲软更加极端，降幅可能会更大。
可以说，2023年房价的高需求、低供应和低失业率的小繁荣将转向温和的需求、供应的增加和更高的失业率，2024年房价将表现疲软。
