自雇人士如何申请贷款？
悉尼别墅的价格真是越来越高，差不多点的区域动不动就3百万起步， 好的区域更是700万+。所以一些读者也在问，难道悉尼目前的工资都是那么高吗？
如果按悉尼目前很多区域的房价水平，这些借款人的家庭收入基本都是30万起步，这意味着住在这些区域的买家差不多都要是高管级别的收入。
我相信也很多朋友一样也存在这样的疑问：四五百万的房子像买白菜一样，哪来的这么多有钱人。
其实这种想法真的片面了，的确，大部分贷款申请人的收入来自全职工作（full time）。这种收入形式最为常见，简称PAYG。
银行主要通过最近两次Payslip（工资单）去核查申请人的收入情况。
然而还有一种收入是企业主或是小生意主，他们都是属于自雇人士收入贷款，很多高价房的买家很多也是通过这种形式拿下的贷款。
今天的专栏，我就大概说一下自雇人士贷款（self-employed loan）。
自雇人士（full doc）的贷款其实和PAYG类型的利率与贷款比例基本都是保持一致，只是在收入的计算上有比较大的差异，因为自雇人士的收入组成部分比较多样化。
举个例子，张先生运营一家公司并且占这家公司70%的股份，张先生每年从这个公司领取7万的年薪。
如果这家公司税前净利润是30万的话，银行计算张先生的收入就是7万+公司利润这部分收入的持股比例，大约总计28万的收入去核算借贷能力。
当然如果细算这里还有一些公司可以加回来的一些项目，例Depreciation interest expenses 主要还是看每家公司的财报。
如果公司是张先生100%拥有，那么利润就可以全部算进去。由此可见，自雇人士的收入灵活度有多大。
既然自雇人士贷款这么有优势，为什么银行还是把自雇类型的贷款定义为高难度的贷款申请呢？每一单的申请都由高级别的assessor去审查呢？
站在银行的立场，从收入的角度来看，因为是申请人自己经营的生意，所以银行更会在公司财务上去考虑申请人收入的稳定性；
其次就是既然涉及的公司账目，那么assessor就要对各个行业上的财务细节做到最基本的把控和认知，例如；行业的利润率是多少，成本支出的一些正常的项目，公司利润与Director收入之间的税务安排等细节。
所以银行在审理自雇人士贷款时，大部分机构对申请人公司的ABN至少要满足两年的历史，申请人要提供最近两年或1年的个税（individual tax return）同时也要提供公司两年的财报表。
银行是要通过两年财报的数据对比，来确认最终的收入值。当然现在也有很多金融机构只看一年公司的财报数据。
从申请人的角度来看，因为毕竟是经营生意，所以很多情况下合理避税又是放在第一位的，这难免又和银行的角度发生很多冲突。
所以自雇类型的贷款很多情况下都是由客户，贷款经纪人，会计师在报税的节点上共同商讨，在申请的时候过程中时刻准备assessor提出的各种提问。
自雇人士要准备什么样的收入材料呢？如果你是Sole trader, 申请人只需要准备最近两年个人的tax return 和 Notice of Assessment；
如果你的公司是Pty Ltd类型的，需要申请人提供公司两年的Tax return 和 Financials 以及个人收入的tax return 和Noa.
很多申请人都觉得自雇结构难度大，细节多，但换句话说，难度大的理解是双向的，对申请人难度大，对银行的审批员难度也大。
只要申请人，提前在细节上做好准备，同时和会计师做好安排和规划，结合自身的条件选对申请的银行和产品，自雇类型的贷款也许就变成购房置业最有效的利器。
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