澳洲期房最大的风险是什么？
财神说 第五十六期
由于目前的悉尼别墅入门要求越来越高，很多年轻的购房者或投资者又将目光转向公寓，尤其是一些期房。
年轻人想要入市，也许期房是一个比较容易入门的一种方式，在这里我不过多讨论期房的优势，我仅从一个贷款经纪人的角度说一下期房的最大风险——成交风险。
二手房买卖，通常在6-8周之内完成交易，成交的日期很近，所以各方面发生变化的概率较小，只要买家提前做好银行贷款预批，房屋成交风险自然小了非常多。
然而，对于“期房” 来说，从签订合同直到发展商交房，中间间隔2-3年，时间跨度、外部环境与内部环境都在变化，成交时的不确定性明显高于二手房。
那么，期房的主要成交风险有哪些？又该如何去管理这些风险呢？
1外部环境风险
顾名思义，就是在交房的过程中，市场环境发生的一系列变化，这里包括：信贷政策变化、发展商工期变化、宏观市场价格波动等。
信贷政策变化
由于“期房”等待期较长，那么在这个阶段，银行贷款政策如果发生重大变化，对房产按时交割的影响是非常之大。
例如：2016年四大银行突然开始关闭海外人士贷款，以及2017年银行对借款人还款能力紧缩评估等等，直接导致购房者融资困难，违约率升高。
发展商工期的变化
工期变化也经常会给置业者带来成交风险。
例如：在市场上经常有发展商比预计的时间或早或晚许多，许多购房者拿完贷款之后贷款过期，或者直接就没有充足的时间去准备贷款。
宏观的价格波动
宏观价格波动带来的变化最为严重，当物业成交时候，房产估价不足，将给成交带来很大困难。
例如：房产在两年前购买的价格是100万，当银行去估价时只有85万，所以在成交时，购房者不得不额外筹集首付款；以及，对已有物业增贷去成交物业的买家影响也较大。
2内部环境风险
购房者自身情况的变化就是内部环境变化，它同样对房屋的成交产生着很大的影响，主要包括：借款人收入的变化、新债务的增加、财务状况的改变。
其实两三年之内，许多人自身财务环境变化还是蛮大的。
我有位客人，在一年半前购房时收入是很不错的，然后由于身体原因，她不得不减轻工作负担，而下来她还有一套期房要成交，这种自身财务状态的改变，同样会给成交带来很大风险。
总的来说，内外环境的变化，都会给成交带来困难和风险，但另一方面，由于“期房”成交期较长，作为买家，还是有足够的时间去规避一些风险。
在这里，我给大家列出一些解决方案。
1 ► 选择在自己预算能力以内的物业
在购买前，一定详细咨询贷款经纪人，对自身的财务状况做出合理的规划
2 ► 考虑最坏的事情发生可能性
在最后成交前半年，手里要留出额外10%左右的活动资金，无论是增贷还是向家里人借款要做好提前准备。
3 ► 做到律师，发展商，中介，融资机构勤沟通
投资是个人行为，每一步骤都需要业主积极参与，千万不可把希望寄托到任何人身上，应该在预计交房日期前1年、8个月、6个月、3个月、1个月等时段，主动联系律师、发展商律师和购房中介，确保得知大概成交日期。
4 ► 时刻关注银行政策走向，一旦选择好贷款经纪人，就不要轻易更换
同时，应该在成交前9个月、6个月、3个月这三个节点上，与贷款服务机构保持联系，做好最后的融资方案。
5 ► 在成交前3个月开始，关注购买物业周边的价格
这样便能够对成交时候的银行估价，做到心中有数。
6 ► 最后一点非常重要，在“楼花”成交的时候，贷款成功率是首选要素，没有“之一”。
适合自己的贷款产品才是最好的，评价借贷机构的好与坏，不能只看利率与费用，还要看后台的审批时间、对政策的理解、批贷款时的平顺度、还有assessor经验以及案子拿捏的尺度等等。
所以，一定要根据自身属性和情况来选择合适的借贷产品，选错了产品，成交时倒霉的只有申请人自己。今天的内容就到这里，再次提醒一下期房买家，一定要及时做好规划和准备，才能顺利成交房产。
感谢阅读，下期见！
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