自去年5月RBA开始加息周期以来，平均贷款利率已经翻了一番多，但并不是每个人都受到的影响都是一样的。
去年这个时候，贷款持有人的利率约为2.9%，而现在已经增加到5.9%，甚至可能更高。
有些澳洲人受到的打击要比其他人严重得多。
澳洲拥有住房的家庭大约有三分之二。在这些人中，只有不到一半的人没有贷款。尽管过去一年房地产价格有所下降，但在大多数市场，房价仍明显高于疫情前的水平。
因此，近年来，相当多的一部分房主有可观的资产收益，而没有更高的贷款偿还负担。
在整个澳洲，2023年1月的平均贷款规模为60.1万澳元，高于三年前的50.4万澳元。这意味着最近买房的房主处境可能更为艰难，因为利率对大额贷款的相对影响更大。
但全国各地的平均贷款规模也各不相同。新州和维州是房价最高的州，平均贷款规模在2022年1月分别达到80.3万澳元和65.1万澳元的峰值。
相比之下，南澳、西澳、塔州和北领地的平均贷款规模从未超过50万澳元。
同样，这意味着利率上升的相对影响在全国各地有所不同，并且房价越高的州房价下跌的更多。
超高利率将阻碍新房的开发
澳洲的人口再次增长，人口越多，对住房的需求也就越大。让人沮丧的是，开发活动已经开始放缓了。
获批的住宅公寓总数已连续两年呈下降趋势，1月份达到十多年来的最低水平，住宅开工数量也在下降。
建筑材料价格上涨、劳动力和材料短缺，以及施工工期，都是造成成本飙升的原因。
现在，利率增加了新开发项目的融资成本，成为更进一步的障碍。
房价可能会进一步下跌
到目前为止，连续10次加息的影响已经使买家的平均借款能力减少了30%左右。由于买家能够借到的钱减少了，他们买房的总预算下降了，这也降低了房价。
全国房价较峰值水平下跌3.9%，其中跌幅最大的是悉尼，下跌7%，墨尔本下跌6%。
虽然房价下跌的速度已经放缓，2月份房价甚至略有上涨，但借贷能力的下降将继续影响买家的负担能力。
然而，利率并不是推动澳洲房价上涨的唯一因素。
迄今为止，挂牌上市物业数量的减少缓解了房价的下跌，这实际上减少了供应。
截至3月5日的四周内，全国新挂牌上市物业总数为38,479套，虽然新挂牌上市物业有季节性因素导致的上升，但仍比前五年平均水平低12.7%。
贷款经纪人Onar Serrano称，除房价总体上呈下降趋势外，估价表现也低于去年。目前一套独立屋的估价下降了11%，一些公寓转贷时的估价比去年低了10万至15万澳元。
同样，开发活动的放缓加上人口增长的加速，可能会为未来几年房价的下跌幅度提供一个缓冲。
负担得起的地方区域将继续表现出色
到目前为止，借贷能力的下降远远超过了价格的下降，一些买家因价格过高而离开了某些地区的市场。
这吸引了更多的买家前往较便宜的区域和地方，这有助于支撑这些地区的需求和价格。
与整体市场的下跌形成鲜明对比的是，在许多房价较低的区域，房价一直保持稳定，在某些情况下甚至有所上涨。这一趋势可能会继续下去。
在所有地方和首府城市住宅市场中，南澳地方的住宅价值年增长率最高，去年上涨了13.2%。
