关于几十亿住房贷款将从低固定利率转向更高浮动利率的事实，已经有太多的观点和文章，我们可能会认为这种威胁已经过去了。
在21年现金利率在0.1%的历史低位的时候，很多人选择了固定贷款利率。不同于还款逐渐增加的浮动利率还款人，选择固定贷款的朋友所付的还款都是固定不变的。
当固定期结束的时候，还款就会呈现一个断崖式的增长，这种现象被称为固定利率贷款悬崖（fixed rate mortgage cliff）。
当家庭处于最严格的利率设置环境时，就已经面临贷款悬崖了。
那么房地产市场还能继续上涨吗?
CoreLogic发布的5月份房地产数据可能会显示全国房价连续第三个月上涨，环比涨幅为1.4%，超过前两个月的涨幅。
CoreLogic的Tim Lawless表示，房地产市场并不是正常的复苏。降息、信贷供应扩大或政府出台针对住房所有权的新政策通常是市场反弹的积极催化剂。
但现在转变不同于这些干预。在家庭从未背负如此多的债务之际，利率却以历史上最快的速度上升，而这反过来又削弱了潜在买家的借贷能力。
正如Lawless在 Fitch Ratings上解释的那样，这是经济学101:由于创纪录的移民速度和疫情后对空间的渴求，供应不足，需求上升。
供应受到两个方面的限制，一个是短期销售下降，另一个是长期住房建设跟不上人口增长的步伐。
Lawless表示，澳洲首府城市待售的新上市物业数量比5年平均水平低14%，而活跃的待售房产数量比5年平均水平低24%。
同时，新建的住宅越来越少。固定收益基金管理公司Pimco的Rob Mead在Morningstar的另一场会议上解释称，每年大约新增7万个家庭。但每年的住宅建设速度只有大约4万套。
住房短缺及其对社会生活水平的影响已成为越来越多经济学家和政策制定者关注的问题，但这并不是一个能够简单而迅速解决的事情。
短期内，严重的供应短缺表现在几个方面。一种是通过房价的上涨阻止了利率引发的下跌。
另一个是极其紧张的租赁市场。CoreLogic的数据显示，首府城市的租赁空置率目前为1%，远低于2.8%的平均水平，这反过来导致公寓租金上涨16.2%，独立屋租金上涨9.7%。
这给租客带来了压力，我们知道，租客的平均收入往往不如房东。但房东的情况更糟。虽然首府城市的月租金上涨了约275澳元，但每月贷款还款额却上涨了四倍，达到约1000澳元，造成了还款压力。
租金压力有缓解的可能。疫情后澳洲的趋势是寻求更多的空间。平均家庭规模从2.55人下降到2.49人。但现在家庭规模又开始小幅上升。Lawless表示，这是“没有选择的选择”，因为有人合租分担租金，而其他人有可能会搬回家里。
但租赁市场趋紧似乎确实在迫使买家入市，在上市物业数量处于历史低位的市场上，增加了买房的需求。
Lawless表示，房价的前景很难说，但如果非要预测的话，可能会从现在开始上涨。但他认为，考虑到负担能力和贷款能力的限制，目前每月1%至1.5%的房价涨幅是无法持续的。
他表示，不定因素是利率走势。利率走势又将如何呢?货币市场的价格反映出，9月份的利率将达到4%的峰值，换句话说，现金利率再次上调至4.1%的可能性超过三分之二。
同时，据报告，RBA行长Phil Lowe向政界表示，利率将不得不涨，并表示进一步的工资上涨会迫使加息。
Lowe一直希望通过将利率提高到足够的水平，逐步将通胀拉回目标区间，同时保持过去几年的就业增长形势，从而实现经济软着陆。
目前3.85%的利率是自2012年以来的最高水平。但自那以来，家庭债务水平已从120%升至145%。同时，贷款利率相对于现金利率上涨了约1个百分点，这意味着目前的利率相当于2012年接近5%的水平。
更高的债务水平和更高的借贷成本意味着我们现在正处于澳洲经济最严峻的环境中。
因此，我们即将面对房地产市场的危机时刻，表面上看起来很强劲，但实际上却并不是。澳洲房价下跌的预测并不确定，但Mead认为，绝对相信RBA会出手挽救更不可能。
